Per chi deve acquistare un immobile

Le indicazioni valgono anche per il venditore, il quale deve avere gli stessi accorgimenti dell'acquirente e pretendere le stesse garanzie di serietà e correttezza nell'operazione.

1. Se c'è un intermediario
2. Se la trattativa è diretta
3. Il contratto preliminare d'acquisto
4. Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

Se c'è un intermediario

Nel caso ci si rivolga ad una agenzia immobiliare, si consiglia:

1. dopo aver visitato l’immobile e averlo trovato di proprio gradimento, pretendere di conoscere la condizione del bene relativamente:
   • alla intestazione di proprietà presso gli uffici dei Registri immobiliari, verificando la natura della provenienza in capo al venditore (per atto di compravendita o di donazione, etc.) e l'eventuale esistenza di vincoli (ipoteche ed altri vincoli trascritti nei pubblici registri);
   • alla situazione catastale del bene, verificando la correttezza dell'intestazione catastale (e l'eventuale presenza di "salti" nei passaggi da un intestatario all'altro) e della categoria di accatastamento (es., uno studio non può risultare accatastato come abitazione o magazzino);
   • alla regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio (presenza o meno dei titoli abilitativi, come la licenza/concessione/permesso di costruire; presenza o meno di condoni, in corso o chiusi), chiedendo di poter visionare le relative planimetrie;
   • alla presenza di ulteriori vincoli non emergenti dai registri sopra richiamati, quali il vincolo culturale (bene di interesse storico-artistico), idrogeologico, paesaggistico, etc.).
2. al momento della richiesta da parte dell’intermediario di sottoscrivere la c.d. proposta di acquisto (come detto, trattasi in realtà di proposta di contratto preliminare o proposta irrevocabile di contratto di vendita, a seconda di come risulti scritta) tener conto che:
   • a seconda del contenuto della medesima, tale proposta – quando accettata dal venditore – rappresenta già un vero e proprio contratto preliminare di compravendita (nella pratica, anche chiamato c.d. compromesso), contenendo tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento; a tal proposito, occorre fare molta attenzione al contenuto: qualora il contenuto fosse quello di un vero e proprio contratto di vendita (es., «Mario Rossi propone irrevocabilmente di acquistare ...»), si avrebbe la conseguenza che la firma di quella proposta, unitamente alla firma dell'accettazione del venditore, avrebbero prodotto il perfezionamento di un vero e proprio contratto di vendita (evidentemente, per scrittura privata). Ciò significherebbe, a tutti gli effetti, anche dal punto di vista fiscale, che il "proponente" sia già divenuto proprietario dell'immobile. Porre, quindi, la massima attenzione;
   • anche se stipulato per scrittura privata, il contratto preliminare deve essere registrato ed è soggetto alla relativa imposta di bollo, essendo obbligati a richiedere la registrazione proprio gli «agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari [...] per le scritture private non autenticate di natura negoziale [come il contratto preliminare, n.d.A.] stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari» (art. 10, comma 1, lettera d-bis) D.P.R. 131/1986);
   • perfezionato così un contratto preliminare, o trattandosi di proposta irrevocabile, non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente, se non vi sia poi la disponibilità del venditore;
   • sempre dipendendo da come è scritta la proposta, il documento potrebbe obbligare soltanto l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia;
   • l’importo per la cosiddetta prenotazione deve essere pagato mediante assegno intestato direttamente al proprietario dell’immobile e non all’agente immobiliare con cui si tratta;
   • occorre controllare il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose per l’acquirente; è pertanto comportamento diligente pretendere la consegna del modulo prima della sottoscrizione verificarne il contenuto.

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Se la trattativa è diretta

Nel caso di trattativa diretta tra venditore e acquirente, sarebbe opportuno farsi assistere da una persona qualificata, onde procedere alle necessarie verifiche (di carattere giuridico) prima di sottoscrivere il preliminare.
Questa indicazione vale anche per il venditore, il quale potrebbe, in buona fede, ignorare alcuni vincoli o alcune particolari regole che è necessario rispettare prima di impegnarsi a vendere.

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Il contratto preliminare di acquisto

Compiute le necessarie verifiche e pattuiti con il venditore i termini del contratto, si può procedere alla stipula del contratto preliminare.
Il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile deve rivestire la forma scritta.
Esistono diverse tipologie di documenti: la scrittura privata; la scrittura privata con sottoscrizioni autenticate da un notaio; l'atto pubblico. Gli ultimi due sono atti notarili.
Per «forma scritta» si intende non solo il documento redatto su supporto cartaceo ma anche quello su supporto informatico, dovendo però, nel caso di trasferimenti immobiliari, essere firmati con firma elettronica qualificata o firma digitale (art. 21, comma 2-bis D. LGS. 82/2005).

L'ordinamento consente che il contratto preliminare sia trascritto presso gli uffici dei Registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.). La trascrizione consente al promissario acquirente di essere tutelato se, tra il momento di trascrizione del preliminare e il momento di trascrizione dell'atto di acquisto (il c.d. rogito notarile), in capo al promittente venditore vengano eseguite trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli relative al bene promesso in vendita (es., un pignoramento dell'immobile da acquistarsi). Inoltre, la trascrizione del contratto preliminare ha anche un altro (importante) effetto: in caso di mancata esecuzione del contratto preliminare da parte del venditore, il promissario acquirente ha un privilegio speciale sull'immobile promesso in vendita (cioè, è preferito nel riparto del ricavato dalla vendita forzata dell'immobile, pur dovendo "competere" con gli altri creditori aventi privilegio, secondo l'ordine temporale dei rispettivi vincoli oppure secondo quanto previsto dalla legge) per i crediti verso il promittente venditore (es., la restituzione della caparra o di un acconto, il risarcimento del danno, etc.). In caso di fallimento (o liquidazione giudiziale, a far data dall'entrata in vigore della nuova disciplina del Codice della Crisi di impresa e dell'Insolvenza), si applica una disciplina speciale (v. artt. 72, commi 7 ed 8 L.F. e 173 C.C.I.), che comunque tende a tutelare maggiormente il promissario acquirente se il contratto preliminare sia stato trascritto (rispetto a chi non ha visto trascrivere il contratto preliminare).
Deve però essere tenuto a mente che questo effetto rimane fermo solo per un anno dopo la scadenza della data convenuta per la stipula del definitivo (il c.d. rogito) e, in ogni caso, per un tempo massimo di tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

La trascrizione, tuttavia, non è possibile se non presentando un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate o accertate giudizialmente (art. 2657, comma 1 c.c.). Pertanto, salvo il caso (pur possibile ma raro nella pratica, dati i tempi del giudizio) della scrittura privata con sottoscrizioni accertate giudizialmente, è necessario presentare un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (da un notaio, solo quest'ultimo potendo compiere il relativo controllo di legalità, ex art. 28 L.N.) per poter "far entrare" il contratto preliminare nei Registri immobiliari e garantirsi la (forte) tutela sopra spiegata.

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Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

La trascrizione del preliminare è pertanto consigliabile e comunque particolarmente opportuna nei seguenti casi:

• quando il venditore è un imprenditore (che sia una impresa individuale o una società);
• quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
• quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo, con la precisazione che vi sono limiti temporali alla durata dell'effetto di tutela, come sopra chiarito;
• quando viene versata una caparra o un acconto di importo elevato.

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